Veelgestelde vragen
Wanneer onstaat de vereniging van mede-eigenaars?
De vereniging van mede-eigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden vervuld zijn :
- het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van ten minste een kavel
- de overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom op het hypotheekkantoor.
Wat zijn de statuten van een gebouw?
De basisakte en het reglement van mede-eigendom vormen de satuten van een gebouw.De basisakte bevat de beschrijving van het onroerend geheel en van de privatieve en gemeenschappelijke delen, alsook de bepaling van het aandeel van de gemeenschappelijke delen dat aan ieder privatief deel is verbonden, waarbij voor die bepaling rekening wordt gehouden met de respectieve waarde van deze delen, die wordt bepaald in functie van de netto-vloeroppervlakte, de bestemming en de ligging van het privatieve deel, op grond van het met redenen omkleed verslag van een notaris, een landmeter-expert, een architect of een vastgoedmakelaar.Het reglement van mede-eigendom moet bevatten :
- de beschrijving van de rechten en plichten van i edere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten;
- de met redenen omklede criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten;
- de regels betreffende de wijze van bijeenroeping , de werkwijze en de bevoegdheid van de algemene vergadering;
- de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende verplichtingen.
- de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarbinnen de gewone algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.
Wat zijn de wettelijke taken van een syndicus?
Ongeacht de bevoegdheid die hem door het reglement van mede-eigendom wordt toegekend, heeft de syndicus tot opdracht :
- de beslissingen die de algemene vergadering heeft genomen, uit te voeren en te laten uitvoeren;
- alle bewarende maatregelen te treffen en alle da den van voorlopig beheer te stellen;
- het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; voor zover als mogelijk dient dit vermogen in zijn geheel geplaatst te worden op diverse rekeningen, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor het werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden geplaatst;
- de vereniging van mede-eigenaars, zowel in recht e als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen;
- de lijst van de schulden bedoeld in artikel 577- 11, § 2, over te leggen binnen dertig dagen te rekenen van het verzoek van de notaris;
- aan elke persoon, die het gebouw bewoont krachte ns een persoonlijk of zakelijk recht, maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld. De mededeling wordt aangeplakt op een goed zichtbare plaats in de gemeenschappelijke delen van het gebouw.
- indien zijn mandaat op om het even welke wijze e en einde heeft genomen, binnen een termijn van dertig dagen na de beëindiging van zijn mandaat het volledige dossier van het beheer van het gebouw aan zijn opvolger of, in diens afwezigheid, aan de voorzitter van de laatste algemene vergadering te overhandigen, met inbegrip van de boekhouding en de activa die hij beheerde, van elk schadegeval, van een historiek van de rekening waarop de schadegevallen zijn vereffend, alsmede van de stukken die de bestemming bewijzen welke werd gegeven aan elke som die niet op de financiële rekeningen van de mede-eigendom terug te vinden is;
- een aansprakelijkheidsverzekering aan te gaan die de uitoefening van zijn taak dekt, alsook het bewijs van die verzekering te leveren; in geval van een mandaat om niet, wordt die verzekering aangegaan op kosten van de vereniging van mede-eigenaars;
- het de mede-eigenaars mogelijk te maken inzage te nemen van alle niet-private documenten of gegevens over de mede-eigendom, en wel op alle wijzen die zijn bepaald bij het reglement van mede-eigendom, of door de algemene vergadering, en, met name, via een internetsite;
- desgevallend, het postinterventie-dossier te be waren op de wijze die door de Koning is vastgesteld;
- ten behoeve van de in artikel 577-7, § 1, 1°, d ), bedoelde mededinging meerdere kostenramingen over te leggen, op grond van een vooraf opgemaakt bestek;
- aan de gewone algemene vergadering een evaluati erapport voor te leggen in verband met de overeenkomsten voor geregeld verrichte leveringen;
- de algemene vergadering vooraf om toestemming t e verzoeken voor alle overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en de syndicus, diens aangestelden, naaste familieleden, bloedverwanten of aanverwanten tot en met de derde graad, dan wel die van zijn of haar echtgeno(o)t(e) tot in dezelfde graad; hetzelfde geldt voor de overeenkomsten tussen de vereniging van mede-eigenaars en een onderneming waarvan de hierboven vermelde personen eigenaar zijn of in het kapitaal waarvan ze een aandeel bezitten, een onderneming waarin zij directiefuncties of toezichthoudende functies bekleden, dan wel een onderneming waarbij zij als loontrekkende in dienst zijn of waarin zij zijn aangesteld; indien de syndicus een rechtspersoon is, mag hij, zonder daartoe specifiek te zijn gemachtigd bij wege van een beslissing van de algemene vergadering, geen overeenkomst voor rekening van de vereniging van mede-eigenaars sluiten met een onderneming die direct of indirect een aandeel bezit in zijn kapitaal;
- de lijst en de persoonsgegevens bij te werken v an wie gerechtigd is deel te nemen aan de beraadslagingen van de algemene vergadering, en de mede-eigenaars op hun eerste verzoek en de notaris indien hij de syndicus hiertoe verzoekt in het kader van de overschrijving van akten die overeenkomstig artikel 1, eerste lid, van de hypotheekwet van 16 december 1851 op het hypotheekkantoor worden overgeschreven, de naam, het adres, de gedeelten en de referenties van de kavels van de andere mede-eigenaars te bezorgen;
- de boekhouding van de vereniging van mede-eigen aars te voeren op een duidelijke, nauwkeurige en gedetailleerde wijze, volgens het door de Koning op te stellen minimum genormaliseerd rekeningenstelsel. Elke mede-eigendom die met uitzondering van de kelders, de garages en de parkeerplaatsen minder dan twintig kavels omvat, mag een vereenvoudigde boekhouding voeren die ten minste een weerspiegeling is van deontvangsten en uitgaven, van de toestand van de kasmiddelen, alsook van de mutaties van beschikbare middelen in contant geld of op de rekeningen, van het bedrag van het werkkapitaal en het reservekapitaal bedoeld in artikel 577-11, § 5, tweede en derde lid, van de schuldvorderingen en de schulden van de mede-eigenaars;
- de begrotingsraming voor te bereiden voor de lopende uitgaven voor het onderhoud, de werking en het beheer van de gemeenschappelijke delen en de gemeenschappelijke uitrusting van het gebouw, alsook een begrotingsraming voor te bereiden voor de buitengewone te verwachten kosten; die begrotingsramingen worden jaarlijks ter stemming voorgelegd aan de vereniging van mede-eigenaars; zij worden toegevoegd aan de agenda van de algemene vergadering die over die begrotingen moet stemmen
Wanneer wordt een AV gehouden?
De algemene vergadering wordt gehouden tijdens de in het reglement van mede-eigendom vastgelegde 15 daagse periode of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet genomen worden.
Wie heeft het initiatiefrecht voor het houden van een AV?
- De syndicus naar aanleiding van de jaarlijkse algemene vergadering
- De syndicus op verzoek van één of meerdere mede-eigenaars die tenminste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
- De individuele mede-eigenaar wanneer de syndicus geen gevolg heeft gegeven aan bovenvermeld verzoek.
- De vrederechter
Wie heeft het initiatiefrecht voor het houden van een AV?
- De syndicus naar aanleiding van de jaarlijkse algemene vergadering
- De syndicus op verzoek van één of meerdere mede-eigenaars die tenminste één vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
- De individuele mede-eigenaar wanneer de syndicus geen gevolg heeft gegeven aan bovenvermeld verzoek.
- De vrederechter
Wie vertegenwoordigt een kavel op een AV?
Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn D&G Beheer stelt een document ter beschikking waarin de rechtsgeldige vertegenwoordiger kan aangeduid worden.
In geval van verdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel of ingeval de eigendom van een privatieve kavel is bezwaard met een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik, gebruik of bewoning, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die hun lasthebber zal zijn D&G Beheer stelt een document ter beschikking waarin de rechtsgeldige vertegenwoordiger kan aangeduid worden.
Wat is een communicatiedocument?
In het communicatiedocument dient een eigenaar of rechtsgeldige vertegenwoordiger aan te duiden op welke manier er gecommuniceerd dient te worden (per post, email of aangetekend schrijven).
Het comminicatiedocument wordt ter beschikking gesteld door D&G Beheer
Het comminicatiedocument wordt ter beschikking gesteld door D&G Beheer
Wie moet er verwittigd worden?
Iedere persoon die het gebouw bewoont krachtens een persoonlijk of zakelijk recht.
Wie moet er uitgenodigd worden?
Iedere mede-eigenaar dient uitgenodigd te worden op de algemene vergadering. In geval van verdeling van het eigendomsrecht wordt diegene uitgenodigd dewelke als lasthebber door de overige belanghebbende werd aangeduid.
Door wie wordt een uitnodiging verstuurd?
Dit gaat steeds uit van D&G Beheer
Hoeveel volmachten mag ik aanvaarden?
Niemand mag meer dan drie volmachten aanvaarden. Een lasthebber mag evenwel meer dan drie volmachten krijgen als het totaal van de stemmen waarover hij zelf beschikt en die van zijn volmachtgevers niet meer dan 10 % bedraagt van het totaal aantal stemmen dat toekomt aan alle kavels van de mede-eigendom.
De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.
Een model van volmacht wordt ter beschikking gesteld door D&G Beheer.
De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar optreden op een algemene vergadering, niettegenstaande zijn recht, wanneer hij mede-eigenaar is, om in die hoedanigheid deel te nemen aan de beraadslagingen van de vergadering.
Een model van volmacht wordt ter beschikking gesteld door D&G Beheer.
Wanneer is een AV rechtsgeldig samengesteld?
De algemene vergadering beraadslaagt alleen rechtsgeldig wanneer aan het begin van de algemene vergadering meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke delen bezitten.
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van medeeigendom waarvan ze houder zijn.
Niettemin beraadslaagt de algemene vergadering tevens rechtsgeldig wanneer de mede-eigenaars die aanwezig of vertegenwoordigd zijn aan het begin van de algemene vergadering, meer dan drie vierde van de aandelen in de gemeenschappelijke delen vertegenwoordigen.
Indien geen van beide quorums wordt bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van medeeigendom waarvan ze houder zijn.
Welke punten neemt men op in de uitnodiging voor de AV?
De syndicus agendeert alle punten die wettelijk verplicht zijn en moeten overlopen worden zoals bijvoorbeeld: het aanduiden van een voorzitter, de goedkeuring van de jaarrekening, de benoeming van de syndicus en van de rekencommissaris,…
De syndicus agendeert bovendien de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.
Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.
De syndicus agendeert bovendien de schriftelijke voorstellen die hij heeft ontvangen van de mede-eigenaars, van de raad van mede-eigendom of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid, ten minste drie weken vóór de eerste dag van de in het reglement van mede-eigendom bepaalde periode waarin de gewone algemene vergadering moet plaatsvinden.
Kunnen die punten evenwel niet op de agenda van die vergadering worden geplaatst, rekening houdend met de datum waarop de syndicus het verzoek daartoe heeft ontvangen, dan worden ze op de agenda van de daaropvolgende algemene vergadering geplaatst.
Wie zit de AV voor en wie leidt ze?
De algemene vergadering wordt door een mede-eigenaar voorgezeten.Inhoudelijk wordt de algemene vergadering in het algemeen geleid door de syndicus.
Op welke manier worden de beslissingen genomen?
Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel en de gemeenschappelijke delen.
De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.
Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.
De beslissingen van de algemene vergadering worden genomen bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de mede-eigenaars die op het ogenblik van de stemming aanwezig of vertegenwoordigd zijn, tenzij de wet een gekwalificeerde meerderheid vereist.
Voor de berekening van de vereiste meerderheid worden de onthoudingen, de blanco en de ongeldige stemmen, niet beschouwd als uitgebrachte stemmen.
Wat zijn aandelen/quotiteiten?
Een aandeel of quotiteit is één deel in het geheel van de onverdeelde gemeenschap van een gebouw.
De aandelen of quotiteiten worden per kavel toegekend in de basisakte van het gebouw.
De aandelen of quotiteiten worden per kavel toegekend in de basisakte van het gebouw.
Wat is een startkapitaal?
Dit is de geldsom die door een mede-eigenar éénmalig wordt overgemaakt om het werkkapitaal samen te stellen. Dit bedrag wordt afgeleid uit de begroting in verhouding tot zijn aandelen in de gemeenschap.
Wat is het werkkapitaal?
Onder « werkkapitaal » wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemeenschappelijke delen, de beheerskosten en de uitgaven voor de huisbewaarder.
Wat zijn voorschotten/maandelijkse provisies?
Dit zijn de gelden die door een mede-eigenaar periodiek worden gestort om het werkkapitaal in stand te houden.
De voorschotten worden ter gelegenheid van de jaarafrekening in mindering gebracht.
De voorschotten worden ter gelegenheid van de jaarafrekening in mindering gebracht.
Wat is een jaarafrekening?
Een jaarafrekening is een opgave en verdeling van de werkelijke uitbating-, verbruik-, en investeringskosten, binnen een volledig boekjaar.
Wat is een boekjaar?
Is een periode van 12 maanden, waarna een jaarafrekening wordt opgemaakt. Dit boekjaar valt daarom niet samen met een kalenderjaar, maar kan omwille van planmatige of andere redenen binnen een beheerkantoor, op de 1ste van elke maand beginnen.
Wat is een verdeelsleutel?
In een gebouw worden de kosten verdeeld volgens verdeelsleutels die bepaald worden in de basisakte of toegekend worden ingevolge een beslissing van de algemene vergadering.
Wat is het reservekapitaal?
Onder « reservekapitaal » wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.Het reservekapitaal blijft bovendien eigendom van de vereniging van mede-eigenaars.
Wat zijn de doelstellingen inzake technisch beheer?
- Het herstellen van occasionele defecten
- Het in stand houden van het gemeenschappelijk patrimonium
- Het bedrijfsklaar houden van de technische installaties
- Het in de tijd verbeteren van het gebouw en/of zijn installaties
- Renoveren, aanpassen aan nieuwe technieken en terug in goede staat en werking brengen van het gebouw.
Wat bij defecten aan gemeenschappelijke delen?
Bij defecten aan installaties in de gemeenschappelijke delen dient steeds de syndicus op de hoogte gebracht te worden.D&G Beheer zal instaan voor de verdere afhandeling van het probleem.
Mag ik zelf een leverancier aanspreken?
Neen, dit mag niet. Het best kan u dat meedelen via email of telefoon samen met een korte beschrijving van het defect en de juiste ligging ervan. Uw syndicus zal dan het nodige doen om de leverancier te contacteren en zo spoedig mogelijk het defect te verhelpen.
Uitzondering: lift!
Vermits elke lift een onderhoudscontract heeft, kan u best via de telefoondrukknop in de lift de liftmaatschappij verwittigen. Vergeet niet van een duidelijke omschrijving te geven van de panne. U kan dit eveneens doen via het noodnummer dat in de lift vermeld staat.
Uitzondering: lift!
Vermits elke lift een onderhoudscontract heeft, kan u best via de telefoondrukknop in de lift de liftmaatschappij verwittigen. Vergeet niet van een duidelijke omschrijving te geven van de panne. U kan dit eveneens doen via het noodnummer dat in de lift vermeld staat.
Wat bij defecten aan privatieve delen?
Bij defecten aan privatieve delen dient de individuele mede-eigenaar zelf in te staan voor de verhelping ervan.
Moeten de mede-eigenaars de prijsoffertes beantwoorden?
Neen. De prijsoffertes worden op een AV toegelicht aan de mede-eigenaars. De algemene vergadering zal alsdan beslissen aan wie de uitvoering van de werken wordt toegekend.
Hoeveel prijsoffertes vraagt de syndicus aan?
Bij hoogdringende werken wordt de opdracht gegeven aan een leverancier waarvan D&G Beheer weet dat de herstelling optimaal zal uitgevoerd worden.
Voor werken die dienen beslist te worden op een AV zal er een offerte aangevraagd worden voor kleine werken en meerdere offertes voor werken waarvan het bedrag werd overeengekomen op de AV m.b.t. de mededinging.
Voor werken die dienen beslist te worden op een AV zal er een offerte aangevraagd worden voor kleine werken en meerdere offertes voor werken waarvan het bedrag werd overeengekomen op de AV m.b.t. de mededinging.
Hoe gebeurt de opvolging van de werken?
Al naargelang de omvang van de werken zullen deze opgevolgd worden door de syndicus, een architect of andere deskundige ter zake.
Wat met de vervanging van de lampen en kleine herstellingen?
Vervangen van lampen en uitvoeren van kleine hestellingen wordt besproken en beslist op de algemene vergadering.
D&G Beheer pleit ervoor om de vervanging van lampen en het uitvoeren van kleine herstellingen in eigen regie van de residentie (lees mede-eigenaar) te laten uitvoeren. Dit voornamelijk om kostenbesparend te werken.
D&G Beheer pleit ervoor om de vervanging van lampen en het uitvoeren van kleine herstellingen in eigen regie van de residentie (lees mede-eigenaar) te laten uitvoeren. Dit voornamelijk om kostenbesparend te werken.
