De wet legt een minimum vast, maar een financieel gezonde VME kijkt vooral naar de werken die de komende jaren werkelijk op het gebouw afkomen.
Wat is het reservekapitaal?
Het reservekapitaal is het vermogen dat de VME opbouwt voor niet-periodieke uitgaven. Denk aan grote herstellingen of vervangingsinvesteringen zoals een nieuw dak, een renovatie van de lift of de vernieuwing van een collectieve verwarmingsinstallatie.
Het verschilt van het werkkapitaal. Dat dient voor de periodieke uitgaven van de VME, zoals elektriciteit van de gemeenschappelijke delen, onderhoudscontracten, verzekeringen en andere normale werkingskosten.
Wat zegt de wet?
Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat de VME uiterlijk na afloop van vijf jaar na de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen een reservekapitaal moet aanleggen. De jaarlijkse bijdrage mag niet lager zijn dan 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar.
De algemene vergadering kan met een meerderheid van vier vijfde van de stemmen beslissen om dit verplichte reservekapitaal niet aan te leggen. De wet vereist bovendien afzonderlijke rekeningen voor het werkkapitaal en het reservekapitaal, op naam van de VME.
5% is een minimum
Het wettelijke percentage vertelt hoeveel er minimaal moet worden opgebouwd, maar niet hoeveel jouw gebouw de komende jaren werkelijk nodig heeft.
Een eenvoudig voorbeeld
Stel dat een VME in het vorige boekjaar 60.000 euro aan gewone gemeenschappelijke lasten had. Vijf procent daarvan is 3.000 euro. Wanneer binnen vijf jaar een dakrenovatie van 150.000 euro wordt verwacht, is meteen duidelijk dat het wettelijke minimum op zichzelf geen financieringsplan vormt.
De relevante vraag is daarom niet alleen: hoeveel moeten we wettelijk sparen? De betere vraag is: welke investeringen verwachten we binnen 5, 10 of 20 jaar en welk financieringstraject past daarbij?
De meerwaarde van een meerjarenonderhoudsplan
Een meerjarenonderhoudsplan of MJOP kan de technische staat van belangrijke bouwdelen, hun verwachte levensduur, het vermoedelijke moment van onderhoud of vervanging en een kostenraming samenbrengen. Zo ontstaat een realistischer beeld van toekomstige uitgaven.
Een MJOP is vandaag niet als algemene wettelijke verplichting voor iedere VME in het Burgerlijk Wetboek opgenomen. Toch kan het, zeker bij oudere of technisch complexe gebouwen, een bijzonder nuttig instrument zijn om kapitaaloproepen minder onverwacht te maken.
Grote kapitaaloproepen vermijden
Zonder financiële planning kan een technisch probleem plots een grote kapitaaloproep veroorzaken. Wie jaren eerder weet dat een investering eraan komt, kan de financiering beter spreiden en de algemene vergadering tijdig laten beslissen over prioriteiten.
Ook relevant bij aankoop en verkoop
Voor kandidaat-kopers zijn ook het reservekapitaal, geplande werken en genomen beslissingen belangrijk. Bij verkoop blijft het opgebouwde reservekapitaal eigendom van de VME; eventuele economische afspraken tussen koper en verkoper staan los van het beheer door de VME.
D&G BEHEER
Bij D&G Beheer werken we al jaren met langetermijnbudgettering voor onze gebouwen. We baseren ons daarbij niet louter op de wettelijke 5%-regel, maar kijken naar de verwachte investeringen, hun timing en de financiële behoefte van het gebouw op langere termijn. Zo kan de VME reserves gerichter opbouwen en onverwachte zware kapitaaloproepen zoveel mogelijk beperken.
Professioneel beheer van uw residentie of KMO-park?
Neem vandaag nog contact op voor meer informatie of vraag vrijblijvend een offerte aan.
